ביטולי עסקאות, חדלות פירעון והפסדי בנקים האם משבר הנדל"ן קרוב?

 בשלוש השנים האחרונות חלה עלייה חדה במספר העסקאות שבהן רוכשי דירות מקבלים מהקבלן תנאי תשלום מקלים, בהם הם משלמים רק בין 5% ל 15% ממחיר הדירה בעת הרכישה, ואת יתרת הסכום באמצעות משכנתא הם אמורים לגייס רק בעוד שלוש עד ארבע שנים.

מצב זה יצר מציאות בה אנשים עם הון עצמי מינימלי, לדוגמה 150 אלף שקל, רוכשים דירות בשווי של 1.5 מיליון שקל. אך עם הגעת מועד התשלום המלא, הם עלולים לגלות כי הבנקים לא מאשרים להם משכנתא בשיעור הנדרש. מהן ההשלכות של תופעה זו? וכיצד היא עלולה להוביל למשבר כלכלי חמור?

1. גידול חד במספר רוכשים שלא יקבלו משכנתא
רבים מהרוכשים יצטרכו להסתמך על משכנתאות גבוהות במיוחד, אך אין ודאות כי יקבלו את האישור מהבנקים. הבנקים יבחנו את מצבם הכלכלי של הלווים רק בעת קבלת ההלוואה, ולא במועד הרכישה. עלייה בריבית או שינוי במצבם הפיננסי של הרוכשים עלולים להביא לכך שחלקם הגדול לא יקבלו את המימון הדרוש, או שיוצעו להם תנאים קשים מאוד.

2. עלייה בביקוש למימון חוץ-בנקאי מסוכן
מי מהם שלא יקבל משכנתא מהבנקים עשוי לפנות להלוואות חוץ-בנקאיות מגופים פרטיים, הניתנות בריביות גבוהות מאוד. מצב ז

3. גל ביטולי עסקאות וירידת מחירים
אם רוכשים רבים לא יצליחו להשלים את התשלום עבור דירותיהם, הם ייאלצו לבטל את העסקאות. במקרים רבים, הדבר יביא לעודף דירות בשוק וללחץ להורדת מחירים. כתוצאה מכך, מחירי הדירות עלולים לצנוח, מה שיפגע גם בבעלי נכסים קיימים שהעריכו כי ערך הדירה שלהם רק יעלה.

4. סכנת חדלות פירעון בקרב קבלנים
קבלנים שהתבססו על המודל של תשלום מינימלי מראש והשלמה באמצעות משכנתאות עתידיות עלולים למצוא עצמם מול גל ביטולים שיסכן את תזרים המזומנים שלהם. חלק מהפרויקטים עשויים להיתקע, דבר שיפגע הן ברוכשים והן בענף הבנייה כולו.

5. עלייה במספר הפינויים בשל חדלות פירעון
גם רוכשים שכן יקבלו משכנתא עלולים להיקלע למצוקה בשל החזרים חודשיים גבוהים. אם מספר גדול של לווים ייקלעו לקשיים, הבנקים ייאלצו להפעיל הליכי כינוס נכסים ולמכור דירות במחירים נמוכים יותר, דבר שיגביר את מגמת ירידת המחירים ויפגע ביציבות הפיננסית של משקי הבית.

6. סיכון ליציבות הבנקים
עלייה בשיעור חדלות הפירעון תביא לכך שהבנקים יספגו הפסדים ויאלצו להקשיח את תנאי האשראי, מה שיוביל להאטה נוספת בשוק הנדל"ן ובכלכלה בכלל. אם משבר זה יתעצם, הוא עלול לפגוע אף ביציבות המערכת הבנקאית.

7. השפעה נרחבת על הכלכלה
משבר נדל"ן אינו מוגבל רק לרוכשי הדירות. הוא משפיע על ענפים רבים, בהם קבלנות, בנייה, משפטים, שמאות, מימון ושוק ההון. ירידת מחירי הדירות תפגע באנשים שלקחו הלוואות גבוהות, תשפיע על כוח הקנייה שלהם, ותוביל להאטה כלכלית כללית.

מה ניתן לעשות?
כדי למנוע משבר, יש צורך בהתערבות רגולטורית מצד בנק ישראל והממשלה. ייתכן שיהיה צורך להגביל עסקאות שבהן הרוכשים לא מקבלים אישור עקרוני למשכנתא לפני רכישת הדירה. כמו כן, יש לעקוב אחר התפתחות השוק ולפעול מבעוד מועד כדי למנוע משבר כלכלי שעלול לטלטל את המשק.

אם המגמה הנוכחית תימשך ללא שינוי, ישראל עלולה להיקלע למשבר נדל"ן משמעותי בשנים הקרובות, עם השפעות הרסניות על כלכלת המדינה.